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5月4日，國務院總理李克強在主持召開國務院常務會議時確定培育和發展住房租賃市場的措施，推進新型城鎮化滿足群眾住房需求。會議確定了如下政策：

一、發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務。鼓勵個人依法出租自有住房。允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

二、推進公租房貨幣化，政府對保障對象通過市場租房給予補貼。在城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。

三、完善稅收優惠政策，鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應。

四、強化監管，推行統一的租房合同示范文本，規范中介服務，穩定租賃關系，保護承租人合法權益。

單純鼓勵開發商購租并舉存在困難

這 些政策中，最受人關注是第一條，不但鼓勵開發商和個人將持有的住房出租，還允許將商業用房改建為住房出租。上海鏈家研究總監陸騎麟表示：事實上，鼓勵開發 商將持有房源用于出租并非新鮮事，去年年初，住房城鄉建設部《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》中就有類似內容，不過并沒能對市場產生明顯的影 響。由于住宅開發商普遍傾向于快速回籠資金，特別是在近年房地產市場總體不景氣的情況下，因此僅僅是鼓勵其將持有住房出租，勢必收效甚微。想要真正達到效 果，必須有一些硬性的措施。

例如上海的住宅類 用地，都必須配建至少5%的保障房，這類保障房即可作為公租房，滿足社會的租房需求。此外，政府在土地出讓中，亦可以規劃部分房源，限定其必須自持出 租，2014年末出讓的前灘只租不售宅地，就是先例。結合本次政策第三條中的“增加租賃住房用地供應”，未來將可能出現更多較大比重的房源用于租賃，或者 全部用于租賃的住宅地塊。

鼓勵商業用房改建出租利好公寓式辦公自持

在 2月出臺的上海土地新政中，對于商辦類地塊的自持作了嚴格的要求，按照要求，一般地區商業自持不低于80%，辦公自持不低于40%，持有年限不低于10 年；近階段商業辦公樓宇供應量較大的區域，商業自持100%，辦公自持不低于60%或100%，持有年限不低于10年或長期持有。

眾 所周知，目前申城大量中外圍區域的商辦類用地，因為辦公需求的不足，辦公部分都以公寓式辦公為主，以此快速回籠資金。而嚴苛的自持限定出臺后，很可能將出 現大量無法短期內出售的公寓式辦公房源，而這類房源正符合本次國務院鼓勵商業用房改建出租的要求，未來將流入租房市場，緩解供需矛盾，屆時上海中外圍區域 將出現一些租售并舉的公寓式辦公項目。

公租房保障擴大范圍仍杯水車薪

政 策的第二條規定，城鎮穩定就業的外來務工人員、新就業大學生和青年醫生、教師等專業技術人員，凡符合條件的應納入公租房保障范圍。事實上，目前持有《上海 市居住證》兩年以上，并連續繳納社會保險金達到一年以上，并且已與本市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同的外來務工人員已經被納入了公租房的可申請范 圍，公租房由于數量有限，可以說是杯水車薪，經常出現“租房靠搶”的情況，類似的情況在全國都較為普遍。因此，僅僅擴大公租房的可申請人群范圍，并不能真 正緩解租房矛盾，必須先在公租房的供應上有所突破。

統一租房合同示范文本有利市場有效管理

目前，房屋租賃合同并沒有統一的合同示范文本，一般而言，各大型房地產經紀公司都有各自的合同制式文本，而且即便是同一公司的租賃合同文本，由于房屋租賃的實際情況的差別，其補充條款也會有所不同。不過一些基本內容，大多數租賃合同文本一般都是具備的。

1.房屋的基本情況（包括面積、坐落、裝修等基本參數）

2.租賃的用途和期限

3.租金價格及支付方式

4.租賃保證金及其他費用（水電煤、物業管理費用等）

5.合同雙方的權利、義務、責任

6.違約責任

當 然，除了這些基本內容之外，租賃合同文本還可能包括，房屋的續租、出租人或承租人的變更、房屋及設施損壞賠償、居間條款、定金條款以及一些附加條款等。一 般而言，大型房地產經紀公司都擁有自己比較完備的合同制式文本，但一些小型中介公司在這方面可能較為隨意。近年來，房屋租賃市場也出現了不少亂象，對于基 本的通用條款采用統一的合同示范文本，有利于對市場更有效的監管。

業內認為，本次出臺的租房鼓勵措施，總體上來說，還是停留在大面上的指導意見，缺乏實施細節以及硬性的規定。未來能否起到切實的效果，還要看各地能否根據政策精神，指定相應的實施細則。

鼓勵租房政策，一方面是為了緩解目前日益嚴峻的城市租房供需矛盾，和日益上漲的住房租金；另一方面，讓外來務工人員更容易地通過租房在城市立足，從長期來看，是有利于我國的城市化進程，進而也能促進房地產去庫存的目標。